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  • 行业丨产业地产市场投资价值及发展趋势分析

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    2019-10-31189来源:产业观察员

    近年来经济增长放缓、经济产业结构调整、金融土地约束政策出台等多种因素影响下,我国地产产业发展面临着严峻挑战与生存压力。传统的开发模式已经过去,未来地产一定是产业配套概念,将向产业融合方向发展。

    利益链条独特

    1、产业地产价值链

    产业地产价值链横跨多级市场,直接导致战线长、跨度大。产业地产的核心在于以产业为依托,以地产为载体,实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路,很好地将地产、产业、城市三者进行了有机结合,进而形成三者相互促进的商业模式,并且成为产业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一二三级市场,包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。这种大跨度的开发模式,直接决定了产业地产开发周期更长、专业跨度更大,也就直接导致产业地产的门槛更高的现实。

    2、产业地产盈利模式

    从盈利模式来看,表现出前期投入大、中期回报丰、后期收入稳的特点。产业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰富,叠加效益巨大。然而,这种高额利润正是在前期大量投入的基础上形成的。加之前期策划、土地整理、基础设施建设等周期长,资金压力巨大。

    3、产业地产开发运营

    围绕土地资源,借助产业地产开发运营,企业、政府、产业形成了密切的利益共同体。在开发运营过程中,一方面,政府“有形手”所发挥出的巨大作用:出台政策,立法支持;税费减免,创业资金支持;统一规划,统一领导;简化行政手续,提供“一站式”服务等。另一方面,产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营,产业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以,围绕政府、产业的合作能力成为企业开发产业地产项目的重要课题。

    盈利空间可观

    目前国内排名前20的房地产商,有一半以上涉足产业地产,并成立了专门的市场研发部门。这主要受高盈利性的驱使。产业地产收益率远远高于住宅,所以容易吸引开发商。目前,住宅地产的时代已经过去,而产业地产的暴利时代则刚刚来临。

    升值潜力广阔

    随着中国城市化进程的发展,城市中心区用地愈发紧张,办公楼租金日渐昂贵,与此同时,城郊地区基础设施建设逐步改善,为产业地产的发展提供基础的平台。

    产业地产项目通常布局在城市发展主脉络线,以城市发展规划的近郊地区优质土地为目标,同时面对较少的竞争者,项目开发可以以较低的成本进行,同时,可获得政府包括水供应、污水处理、电力及公共交通等多种形式的支持。当产业园得到充分开发并投入运营,而城市发展亦延伸至城郊地区,运营商便可以享受因市中心区扩张带来的升值。

    促进城市升级

    在满足企业希望以较低成本在城市中心区以外建立优质办公空间需求的同时,产业地产将集聚从事相似行业或处于同一产业链的公司,达到产业园区内信息互动和资源共享的效果。

    产业地产运营商往往拥有比住宅和商业开发商更广泛的资源整合能力,以及深度的产业认知和运营经验,充分挖掘城市和资源的政策优势,进行整体的开发和立体,聚集产业客户,创造就业机会,从而形成产业集聚效应,转化为核心竞争力,以此促进区域的产业优化升级和城市价值的提升,从而对当地经济繁荣做出贡献。

    产业选择趋势

    经济升级转型期战略性新兴行业受重视,生产性服务业提升空间大。目前国内园区数量多且同质化严重,招商竞争压力大。另外经济放缓及产能过剩,加工制造业受冲击,知识密集、技术密集等产业发展有待提升,因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。

    从产业地产涉及的环节来看,需要从产业链、优势产业的产业集聚角度出发,选择附加值高的高端产业链。受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币升值压力等叠加影响,我国制造业优势正在减弱,工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大,国内经济升级转型迫在眉睫。

    从主导产业发展方向来看,受政策支持地区的优势及新兴主导产业,再根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色,打造跟当地主导产业相契合的产业地产。

    区域选择趋势

    产业地产需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发,区域产业地产发展将出现结构化差异。产业转移作为直接推力,不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。

    未来产业地产的发展方向不仅仅是单纯的地产开发,更重要的是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。各项相关政策出台落实,国内产业地产面临新机遇与改变,新型城镇化给产城融合提供空间、工业用地集约利用和财税政策调整指明一站式平台化方向,PPP模式和新三板或许开启新的投资模式,自贸区效应、京津冀一体化概念持续发酵,产业地产城市选择更加开阔。